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相続対策・収益不動産有効活用

相続における収益不動産の購入、売却

相続は必ず発生することですが、正しく準備が出来ていない事が多いのが現状です。 アムネッツは総合不動産企業として不動産を活用した相続財産の対策・活用のお手伝いを行わせていただいております。

・相続不動産の把握と売却
多数の不動産を所有している場合は、現況、面積や権利関係など把握をしていない事もあります。まずは相続が発生した時に相続人に安心して引き継げるように現況調査が必要です。現地調査による資産の把握・登記権利関係の整理・納税準備の為、現金化や分割する必要がある場合はその順位特定等が必要です。

現況調査

各役所や法務局にて登記簿謄本や公図を取得し実施調査。
結果を基におおよその鑑定価格の評価を行います。

提案書のご提出

鑑定価格から不動産相続税評価額を算出し、相続人や他の資産を考慮した上でおおよその相続税額を提案書と共にご提出させていただきます。

売却物件の特定

有効利用、節税、納税のシミュレーションを行い、売却が必要な場合は優先順位の特定を行い売却の準備を行います。

媒介契約

宅建業者と媒介契約を結びますが、媒介契約の種類によって活動内容が異なるので十分な説明を受けましょう。

不動産売買契約

売買契約は、重要な書類ですから十分に内容を理解してから署名・捺印するようにしましょう。

引渡し

残代金の受領と物件の引渡しをします。権利証など必要なものは、早めに準備しておきましょう。

売却のメリット・デメリット

  • 納税資金の準備ができる
  • 現金化することで将来に発生する納税、返済等の資金に充当できる。
  • 所有不動産の税金負担が無くなる。
  • 不動産所有において発生する固定資産税、都市計画税の負担が無くなる。
  • 安定収益の損失
  • 安定した収益のある収益不動産の場合は長期的な収益の損失となる。
  • 売却による諸費用が必要
  • 売買契約による諸費用(登記費用、仲介手数料)が必要。
  • 売却により利益が発生する場合は譲渡所得税が課税されることもあります。

相続税対策での収益不動産の購入

現金や有価証券の資産が多い場合、収益不動産の購入もお勧め致します。 相続不動産の評価は現金や有価証券のように時価評価ではなく、路線価や固定資産税評価額にて評価するため土地建物の利用状況によって評価減となります。

建物は約40%~60%、土地は公示価格の80%、また収益不動産として建物を貸している場合はさらに評価額より控除が可能です。借入を行って購入する場合は金利の変動も計画に入れる必要があります。

相続税対策での収益不動産の購入フロー

売却のメリット・デメリット

  • 評価減による節税効果。
  • 不動産の課税評価額は現金に比べて低いので評価減により相続税が軽減します。
  • 安定収益が得られます。
  • 立地特性、周辺環境に沿った優良物件を購入することで安定した賃料収入を得られます。
  • 価格が変動する。
  • 不動産は市況により価格変動しますので取得価格より下がる事もあります。
  • 事業費用が発生します。
  • 運営費用・修繕費・固定資産税等の維持管理コストが発生します。

相続を受けた物件の活用

相続発生により未使用不動産、遊休不動産や維持管理・保有コストが多くかかる不動産を 取得した場合、何も行わない場合でも固定資産税、都市計画税のロスが発生します。また老朽化した不動産の場合、補修コスト・維持管理費が多く発生することも多くあります。

安定した収益が発生する不動産への買い替えやリノベーションによる賃貸収益物件への活用、ガレージ等への用途変更等を考える必要性があります。

相続を受けた物件の活用フロー

買換・運用・土地活用のメリット・デメリット

  • 買い換えた場合は納税猶予
  • 事業資産を一定期間内に買い換えた場合、一定の要件のもと、譲渡益の一部に対する課税を将来に 繰り延べることができます。
  • 運用により安定収入が得られます。
  • 立地特性、周辺環境に沿った優良物件を購入することで安定した賃料収入を得られます。
  • 将来的に譲渡課税が発生もあります。
  • 譲渡益が非課税となるわけではありませんので買換取得不動産を将来売却する際に収益が発生した場合には 猶予されていた譲渡所得税も合わせて納税。
  • 事業費用が発生します。
  • 運営費用・修繕費・固定資産税等の維持管理コストが発生します。

アムネッツでは

売買・賃貸・管理を全て自社にて行わせていただいておりますのでより正確にデータに基づいた相続不動産の価格査定レポートの作成業務等をご提供しております。またお客様のスムーズな相続手続きをサポートするため、提携弁護士、税理士の専門家と 連携しトータルアドバイスを行わせていただきますのでお気軽にご相談くださいませ。

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